黄石二手房政策解读

　　二手房市场
　　买卖双方抢搭末班车
　　“国五条”细则明确，二手房交易中个税按个人所得的20％征收，部分房价上涨过快城市还将进一步上调二套房首付和贷款利率。一旦实施，这对二手房、二套房交易无疑是一记重拳。
　　城区多家房产中介门店负责人告诉记者，从3月1日傍晚政策出台后，整个周末许多经纪人的手机就响个不停，有不少客户、业主或者店面周边的小区居民到门店咨询新政事宜，其中有近90％的咨询都是关于“二手房交易个税按差额的20％征收”的相关话题。
　　昨日是新政出炉后的首个工作日，记者在黄石房产交易中心看到，一楼和二楼挤满了前来办理交易手续的买卖双主及中介。中心副主任谌宏介绍，受理大厅的人数至少比平时增加了50％。办理审税、缴税和过户手续的人群一早便排起了长龙。
　　上周才签约的市民李先生告诉记者，现在最担心的是能不能赶在地方实施细则出台前完成交易。他表示，根据市场规则，对卖房人征收20％的差额所得税，一般都会转嫁给买家，“那样一来，我买的这套二手房，至少要增加几万元成本。我根本拿不出来，而且我也接受不了这么高的价格。”
　　截至昨日下午5时，赴市房屋交易中心现场咨询新政的市民在300人次以上，其中80余户成功办理过户手续，单日交易量比上周多出30％。

　　黄石二手房政策尚未变
　　20如何界定存在模糊
　　谌宏介绍，“二手房交易个税按差额的20%征收”这个政策并不是新政，过去实际上国家在这方面已经有政策。2010年“国十条”实施后，黄石便一直对二手房交易收取差额20％的个人所得税，但收取的对象为二套房。国家这次强调这一点，还是为了打击投资和投机性需求。
　　本次新政的实施细则存在诸多模糊之处。其中，“出售自有住房按转让所得的20%征税”一句，便有多种理解。一种理解是像现在这样，即证满五年且是家庭唯一住房的免征个税，对证未满五年或非家庭唯一住房的按转让所得的20%征税。另一种理解是，无论证是否满五年、是否家庭唯一住房，都按转让所得的20%征税。
　　“现在有关部门还未对细则做出详细解释，如果以后二手房交易都按第二种理解执行，二手房的成交量肯定会受影响。”谌宏表示，如果这样执行，证已满5年的房子已经没有任何竞争力，而二手房交易税费的增加，会促使更多人偏向一手房，对于以依靠二手房成交生存的中介也是巨大的打击。

　　首付最低六成 利率上浮1.1倍

　　黄石二套房贷政策尚未变

　　“国五条”中，有四条都算是老调重弹。调控政策本身未有突破，但信号意义强烈。
　　唯一可能对楼市产生影响的，是“严格实施差别化住房信贷政策”这一条措施。
　　昨天，记者先后咨询工、农、中、建、交等多家银行，对方表示，二套房贷政策尚未接到调整的通知，黄石依然执行首套房首付最低三成，二套房首付最低六成、利率上浮1.1倍的政策，“至于什么时候调整还要看上面的指示。”一些银行表示。

　　房屋个税如何缴
　　专业人士为您解读
　　 “国五条”细则中强调的“个人所得税”究竟会如何征收？哪些购房成本可以扣除？对此，谌宏进行了详细解读。
　　我市目前的征收方式为“查验征收”方式：纳税人能够提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=（计税价格－原值－契税－相关税费－合理费用）×20%　　

　　那么在计算税额时，计税价格、原值、契税都好计算，“相关税费”和“合理费用”究竟该如何界定呢？
　　谌宏告诉记者，“相关费用”是指转让房产时缴纳的营业税、建设费、教育费附加及印花税、土地增值税等费用，就黄石市而言，主要是5.75％的营业税。“合理费用”则包括装修费、手续费、公证费等，尤其要说明的是，装修费是有限额标准的，商品房最高可以扣除房屋原值的10％，公有住房、经适房最高可以扣除原值的15％。
　　假设一套40万购入的房产，现在以70万的价格出售，要交多少税？
　　第一情况：双方均为第一套住房，且已满五年，房屋面积为90－140平方米之间：仅仅只征收2契税；
　　第二情况：卖方二套房，买房一套房，已满五年的，除交2契税外，卖方还要缴纳20％差额个税；
　　第三种情况：卖方二套房，买房二套房，已满五年，卖方缴纳20差额个税，买方4契税。
　　第四种情况：买卖双方均为二套房，且房屋未满五年，卖方缴纳差额20％个税、全额5.75％营业税，以及4％契税。（石教灯 ）