黄石市工业用地租赁和弹性出让实施办法

大冶市、阳新县、各区人民政府，黄石经济技术开发区管委会，市政府各部门：

《黄石市工业用地租赁和弹性出让实施办法》已经市政府第71次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

                  2019年1月4日　　　　

黄石市工业用地租赁和弹性出让实施办法

第一章  总  则

第一条　为进一步完善土地有偿使用制度，促进土地节约集约利用，满足产业发展差别化用地需求，缩减供地周期，降低企业用地成本，切实服务实体经济发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号）等规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条　本市行政区域内工业用地长期租赁、先租后让和弹性出让实施和管理适用本办法。

工业用地长期租赁是指市、县人民政府将工业用地使用权出租给承租人使用，由承租人与市、县国土资源部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。

工业用地先租后让是指市、县人民政府供应工业用地时设定一定的条件，先以租赁方式向使用者供应土地，承租人在租赁期间开发、利用、经营土地达到约定条件后，可申请将租赁土地转为出让土地的供应方式。

工业用地弹性出让是指在工业用地使用权法定最高出让年限以内，市、县人民政府根据产业发展要求和意向用地单位经营情况合理确定工业用地使用权出让年限的供应方式。

第三条  市、县人民政府供应工业用地，除以招标、拍卖或者挂牌出让方式供应外，鼓励采取长期租赁、先租后让或弹性出让方式供应。

第二章  土地供应

第四条  以长期租赁、先租后让或弹性出让方式供应的工业用地，应当为经依法批准的国有建设用地。

第五条  以长期租赁或弹性出让方式供应的工业用地，用地年限最低为5年，最高不得超过20年，期满可续期，首期和续期年限合计不得超过工业用地出让法定最高年限50年。

以先租后让方式供应的工业用地，先行租赁期限在招标拍卖挂牌时确定，租赁年限最低为5年，最高不得超过10年，转为出让时，租让年限合计不得超过工业用地出让法定最高年限50年。

第六条  以长期租赁方式供应工业用地的，可采取协议方式；以弹性出让或先租后让方式供应工业用地的，应当依法采取招标、拍卖或者挂牌方式。达到合同约定的续期条件的，可按协议方式办理续期手续。具体操作程序按照国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规范》和《协议出让国有建设用地使用权规范》等相关规定执行。

第七条  以长期租赁方式供应工业用地，不可转为出让土地。

以长期租赁或弹性出让方式供应的工业用地，在合同约定期限内达到约定条件，土地使用权人可在租赁或出让年限届满3个月前提出续期使用申请。

以先租后让方式供应的工业用地，在合同约定期限内达到约定条件，土地使用权人可在租赁年限届满前3个月内提出转为出让土地申请。超过约定期限未达到条件或超过约定期限未提出申请的，土地使用权人不再享有将租赁土地转为出让土地的申请权利。

第三章  土地租金、出让价款标准和征收

第八条　工业用地长期租赁的租金参照工业用地出让地价标准，按租赁年期与法定最高出让年限的比值乘以法定最高出让年限评估土地市场价确定，计算公式为：租金＝（租赁年期÷50）×出让50年评估土地市场价。

第九条　工业用地弹性出让的起始价按弹性出让年期与法定最高出让年限的比值乘以法定最高出让年限评估土地市场价确定，计算公式为：起始价＝（弹性出让年期÷50）×出让50年评估土地市场价。工业用地弹性出让的土地出让价款按最终成交价确定。

第十条　工业用地先租后让的起始价按租赁年期加上出让年期与法定最高出让年限的比值乘以法定最高出让年限评估土地市场价确定，计算公式为：起始价＝（租赁年期＋出让年期）÷50×出让50年市场评估价。工业用地先租后让的总金额按最终成交价确定。

土地租赁期间租金按租赁年期与修正系数为租赁年限与法定最高出让年限的比值乘以成交价确定，即：租金＝（租赁年期÷50）×成交价，再按年平均收取。

土地出让期间出让金为最终成交金额减去租赁期间所交租金。即：出让金＝成交价－租金。

第十一条　申请长期租赁、弹性出让续期的，租金（出让价款）应当以申请办理续期时间为评估期日，重新组织评估，按照第八条、第九条的计算公式重新确定租金或出让价款。

第十二条　出租人或出让人应当按照合同约定年限和条件交付土地。租金按年平均征收，出让价款应当一次性缴清，土地使用权人应当按照合同约定的金额、时限缴纳租金或出让价款。土地租赁或出让过程中按规定应缴纳的税费由土地使用权人承担。

第十三条　按照《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综〔2006〕68号）规定，土地租金和出让价款实行收支两条线管理。

第十四条　土地使用权人在付清租金或出让价款后，持合同和缴款凭证、完税证明等材料，向国土、规划、建设等行政主管部门申请办理不动产登记以及规划设计、工程和施工许可，办理不动产登记以及规划设计、工程和施工许可的具体操作办法按相关政策执行。

第四章  土地供后监管

第十五条　对提出规划条件、建设标准、非生产设施占地比例、产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保等作为土地使用条件的工业项目，在土地成交后，由市、县人民政府有关部门按职能分工进行监督，并出具核实意见，作为工业项目续期或转出让的依据，项目用地达不到约定条件的，各相关部门应按职能分工依法依约进行处置。

第十六条　以长期租赁、先租后让或弹性出让方式供应的工业用地，土地使用权人未按出让合同约定时间动工开发建设的，县（市）区国土资源部门应当依法收取违约金，造成土地闲置的，应当依法开展闲置土地调查认定和处置工作。

第十七条　土地租赁或出让期间，土地使用权人不得擅自改变土地用途。对城市规划已明确调整为其他经营性用地的，由土地储备机构予以收储后，采取招标拍卖挂牌方式出让。调整后的用途为新产业、新业态用地的，按国家有关政策规定执行。

第十八条　以长期租赁、先租后让或弹性出让方式供应的工业用地，鼓励土地使用权人在符合城乡规划、消防要求的前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部土地整理、开发建设地下空间等途径提高土地利用效率。在原用地范围内新建、改建、扩建的工业项目，经规划审批通过调整方案的，对新增加的建筑面积不再补缴土地租金或出让价款。

第十九条　租赁或出让土地使用权期满，达到合同约定条件的，方可续期或租赁转出让。土地使用权人未申请续期、租赁转出让或者虽提出申请但未达到合同约定要求的，出租人或出让人可以按照合同约定收回土地使用权，其地上建筑物、构筑物及其他附着物考虑折旧按照市场评估补偿，由县（市、区）人民政府、开发区管委会负责落实。

第五章  权利与义务

第二十条  辖区人民政府（开发区管委会）或土地收储单位在工业用地租赁或出让前，要按照《国务院关于印发土壤污染防治行动计划的通知》（国发〔2016〕31号）的规定开展污染评估，对存在污染的，治理修复达标后方可进入供地程序。土地成交后，未按《成交确认书》约定交付土地的，土地使用权人可以要求解除合同，并可要求出租人或出让人赔偿损失。

第二十一条  土地使用权人应当按合同约定的金额、时限支付租金或出让价款，未按合同约定支付或者未足额付清租金或出让价款的，出租人或出让人有权责令土地使用权人限期付清，土地使用权人逾期60日以上未付清租金或出让价款的，出租人或出让人可以解除合同，依法收回土地使用权，并可要求土地使用权人赔偿损失。

第二十二条  土地使用权人应当按合同约定开发、利用与经营土地。土地使用权人未按合同约定开发、利用、经营土地的，市、县人民政府有关部门依法依约进行处置，有权责令土地使用权人限期改正；逾期不改正的，市、县人民政府可以依法收回土地使用权，并可要求土地使用权人赔偿损失。

第二十三条  土地使用权人不能按合同约定期限开工、竣工或达到租赁土地转为出让土地条件的，可提前30日向出租人或出让人提出延期申请，经出租人或出让人同意，相关期限可以顺延，但顺延期限不得超过一年。

第二十四条  以长期租赁、先租后让或弹性出让方式供应工业用地的，土地使用权人在合同约定的租赁或出让期间，已支付租金或出让价款并领取不动产权证书后，按照合同约定完成投资开发、利用土地条件的，经出租人或出让人同意，可将国有建设用地使用权转让、转租或抵押。

租赁或出让土地使用权转让、转租、抵押的，其地上附着物随之转让、转租、抵押；地上附着物转让、转租、抵押的，其使用范围内的租赁或出让土地使用权随之转让、转租、抵押。

第二十五条违反本办法二十四条规定未经出租人或出让人同意转租、转让、抵押土地使用权的，出租人或出让人有权责令土地使用权人限期改正；逾期不改正的，出租人或出让人可以解除合同，依法收回土地使用权，并可要求土地使用权人赔偿损失。

第二十六条  以先租后让方式供应的工业用地，在合同约定的先行租赁期未满，承租人土地开发、利用、经营达到合同约定条件，经出租人会同相关部门核实通过，可提前办理转出让手续。

第二十七条  出租人或出让人对土地使用权人依法取得的土地使用权，在租赁或出让合同约定的使用期限届满前不得收回，因公共利益需要，依照法律程序提前收回的，应当对土地使用权人给予合理补偿。

第二十八条  租赁或出让土地期限届满，土地使用权人未申请续期、租赁转出让或申请未获批准的，土地使用权应当由出租人或出让人无偿收回，对已建建筑物、构筑物按合同约定采取适当补偿、由土地使用权人恢复原状等方式处置。

第六章  附  则

第二十九条  本办法由市国土资源管理局负责解释。自印发之日起施行。